从技术安全、规范与标准化管理 看建筑智能运维转型实践

从技术安全、规范与标准化管理 看建筑智能运维转型实践

城市综合体是商业地产市场的一种新兴业态，在各地雨后春笋般的涌现。万科、新城吾悦等各种城市综合体品牌，在为区域居民提供生活便利的同时，还促进了一方区域经济、文化、娱乐方式的转变，成为一个区域的名片。

城市商业综合体规模庞大，功能复合，对商业地产企业的资本运作能力提出了更高的要求，更对物业运维组织的管理能力发出了挑战。

不妨以技术安全、规范与标准化管理工作为例，详细了解运维组织面临的挑战以及应对之道。

如大家所知，技术安全、规范与标准化管理是提升运营效率、提高服务质量、降低风险的有效途径——制定安全有效的技术规范是提供优质服务、有效缩小服务差距的前提，标准化则是组织在管理范围内获得最佳秩序的先决条件——周密严格的技术安全、规范与标准化管理，有如灯塔，可以让运维组织安全、稳定的应对各种各样的风险与突发事件。

传统物业管理模式下，各模块的流程、标准、制度等技术规范文件只有一个或几个孤立性存在，很难发挥作用；标准建设过程中往往只有直接干系人参与，科学性、实用性有待提高且难以落地；计划化管理往往只针对实际运行工作制定规则，对潜在问题无法预判更无从管理。城市商业综合体中各建筑模块要求不一、运营方式不同、服务方式各异、服务标准各具特点，且成本挑战非常大，这些给技术安全、规范与标准化管理技术规范与标准计划型事件管理带来前所未有的挑战。

解决城市商业综合体的技术规范与标准计划型事件管理，不能再依靠“头痛医头、脚痛医脚”的点状管理思路，以及“兵来将挡”的被动响应模式，苏宁、万达等商业地产头部企业的策略是：专业合作、深入探索。他们把目光转向智能技术，与建筑运维领域数字智能专业服务商博锐尚格展开深度合作，以“全数字化工程部”的落地实施，实现突破：以科学的组织运转、标准化的落地流程、自动评价为核心的执行动作、数据考核为核心的工作秩序，以及多种激励方式形成的信用纠偏体系，激发物业运维组织内在能量，实现人效与能效的全面提升。

本文着重介绍全数字化工程部业务逻辑，以及该逻辑下的技术安全、规范与标准化的管理工作模式。

全数字化工程部：为城市商业综合体保驾护航

“全数字化工程部”是博锐尚格在深入理解建筑运维持续需求、探索客户与建筑共生关系的基础上，形成的建筑运维组织全面转型的解决方案。

“全数字化工程部”深度整合软件、硬件、服务与业务需求，梳理物业运维“人、事、物、钱”具体事务形成能耗管理、设备运行、环境管理、人员管理、维修管理、巡检维保管理、设备安全、资产管理、专项管理等九个模块，通过资产管理、中控管理与技术执行三层由上至下的框架，实现组织本身与建筑全貌的全面管控。

全数字化工程部组织管理逻辑

无锡苏宁、莞城万科等多个转型样板显示，“全数字化工程部”可以从宏观系统与微观循环两层面帮助商业地产头部企业实现智能建筑运营，大幅提升其建筑运维能力，通过六个层面的全面管控为城市商业综合体保驾护航：

计划执行全管控：一切计划线上化，按年/季/月/日高效落地，结果可控

资金管理全管控：各模块预算费用全面掌控，资金流向清晰，应用可控

重要督办全管控：重要工程及临时性事件自动纳入线上督办，突发可控

资产健康全管控：重点设备资产健康情况、保养过程全记录，状态可控

人员管理全管控：所有成员资历、技能、特长和状态全掌握，评价可控

外部环境全管控：外部关系和供应商历史纪录在线明细可查，合作可控

执行到位，实施可控：技术安全、规范与标准化管理五步走

技术安全、规范与标准化管理工作全过程分为标准制定、执行、检查、评价与奖惩五个大部分，涉及多个管理层级，有十几个工作环节。

全数字化工程部统合集团管理与项目管控的双重需求，对制定、修订和贯彻实施标准等整个标准化活动进行计划、组织，指挥、协调和监督，以保证标准化任务的完成。同时通过PC端与手机端APP的联接，保证管理者、中控层的要求与末端每一个专业技工的实际执行动作同频同步，通过项目、集团双重抽检，保证每一具体动作执行到位。

1、科学组织，形成统一协调的管理体系

建立体系化工作理念，通过线上系统的科学分工和协调，将标准化活动的各要素、部门与环节合理地组织起来，形成有机整体，使标准化管理工作外符合法律、法规及其他相关规则，内符合企业所倡导的文化理念，中间可承接落地执行。

2、信息在线，形成高效的标准化落地流程

通过PC端规范技术规范和标准，将可以流程化的规范形成SOP，标准动作流程通过软件落地执行；无法SOP化的标准，如应急预案等，通过培训学习等任务下达、线上考核的方式完成员工层学习落地；常见典型问题，总结后形成操作知识库，大幅提升管理效率。

3、自动评价，形成可实施可优化的反馈流程

工单执行系统自动统计和评价技工的标准和规范执行状况，管理者可以通过移动终端和PC端查看各技术规范和标准的执行合格率，根据数据反馈研究背后的深层问题。技工等执行者也可以通过信息化手段，就具体问题提出相应的修改和优化建议，让整体系统形成良性循环。

4、数据考核，形成长期量化管理标准

管理者可以从集团视角，整合一个个具体工单的执行数据，累计成对人的管理指标，形成具体岗位的量化指标，以及工作量、工作态度、工作质量的评价指标，为绩效评定、长期工作提升提供真实的参考数据。

5、严格奖惩，形成信用纠偏的整体闭环

整体系统可以激励各岗位严格按技术规范和标准执行各类工作，工单系统对每个岗位、每项工作的每个执行动作参考标准执行给予积分，成为个人执行信用的一部分。系统对不按规范执行的事件给予特殊标记，标记累积超过一定数量，需要参与特殊教育、培训或考试，考试不通过情况下进行处罚或辞退处理。

结语：建筑智能运维的纵深推进

技术安全、规范与标准化的落地仅是全数字化工程部落地建筑智能运维的一个侧面。经过阶段运营，无锡苏宁、莞城万科已经成为建筑智能运维的标杆，物业运维各方管理人员来到这里探求落地价值成果，而这里每天从开到闭店体系化的线上执行推进，以及标准工作流程、详细岗位任务职责以及跨岗位工作衔接，都在为各方人员带来更多的启发。

同时博锐尚格并未停止探索的脚步，虎门万科里、松湖万科生活广场等更多项目正在落地实施中，介时不但有更多能源、环境与安全管理方面的业务升级，也会把标准化向纵深更推一步，帮助商业地产企业建立更强的市场与客户需求把握能力。

理解建筑运维的长期持续，秉承“与客户过日子”的独特经营哲学，博锐尚格将继续与商业地产领军企业一起，通过长期可持续的专业服务以及专业的技术手段，实现流程、业务、乃至模式的重构与创新。期待全新技术探索下，未来崭新的行业长成模式，也期待更多有识之士加入到建筑智能运维领域行业转型升级中！