从开闭店管理看建筑智能运维转型实践

从开闭店管理看建筑智能运维转型实践

作为商业地产市场的新形态产品，城市商业综合体越来越多的在各地涌现。集写字楼、酒店、商超等多种业态于一体，一个真正意义上的城市综合体，对一个区域，甚至整个城市的发展发挥着关键性的影响。

万达、苏宁等商业地产头部企业的运营实践证明，要想做好规模庞大、功能复合、服务升级的城市商业综合体持续运营管理，物业运维组织的方方面面，都要应对巨大挑战，不妨以开闭店管理为例了解详情。

开闭店管理是商业物业中特有的管理工作，开店和闭店两个管理牵动了商业中心开放式管理与封闭式管理的相互转换。开闭店管理看似简单，但能否严格执行，以此为核心落实系统运行、设备运转、巡检巡视、其他事务性工作的程序及要求，却体现着运营管理的水平，也从直接、间接两方面影响着最终经营业绩。城市商业综合体各业态复杂、管理要求不一，开闭店工作流程长、涉及人员多、发生问题影响面大，使得工作更为复杂。

传统物业管理模式下，开闭店管理任务全部压在管理者肩上，因管理繁杂、信息不对称、缺乏管理依据、主观易抓大放、缺少关键细节信息，经常导致管理者无法实时掌握当前场内的运行情况和工作事务的全局，一方面被锁死在具体细节工作之中，一方面整体管理质量不高。

落实城市商业综合体的开闭店管理，不能单靠传统模式下一再强压管理任务的模式，苏宁、万达等商业地产头部企业不约而同的提出智能转型，与建筑运维领域数字智能专业服务商博锐尚格展开深度合作，推进“全数字化工程部”的落地实施。实践证明，“全数字化工程部”模式下，该问题得到了很好的解决：以数据为基础的可视化工作历释放了管理者精力，以执行到位为目标的精细化管理提升了执行品质，以长期提升为目标的流程检视提升了优化决策依据。

本文着重介绍全数字化工程部业务逻辑，同时以开闭店管理为例，说明全数字化工程部管理模式下，释放组织能量、实现执行可控的过程。

全数字化工程部：为城市商业综合体保驾护航

“全数字化工程部”是博锐尚格在深入理解建筑运维持续需求、探索客户与建筑共生关系的基础上，形成的建筑运维组织全面转型的解决方案。

“全数字化工程部”深度整合软件、硬件、服务与业务需求，梳理物业运维“人、事、物、钱”具体事务形成能耗管理、设备运行、环境管理、人员管理、维修管理、巡检维保管理、设备安全、资产管理、专项管理等九个模块，通过资产管理、中控管理与技术执行三层由上至下的框架，实现组织本身与建筑全貌的全面管控。

全数字化工程部组织管理逻辑

无锡苏宁、莞城万科等多个转型样板显示，“全数字化工程部“可以从宏观系统与微观循环两层面帮助商业地产头部企业实现智能建筑运营，大幅提升其建筑运维能力，通过六个层面的全面管控为城市商业综合体保驾护航：

计划执行全管控：一切计划线上化，按年/季/月/日高效落地，结果可控

资金管理全管控：各模块预算费用全面掌控，资金流向清晰，应用可控

重要督办全管控：重要工程及临时性事件自动纳入线上督办，突发可控

资产健康全管控：重点设备资产健康情况、保养过程全记录，状态可控；

人员管理全管控：所有成员资历、技能、特长和状态全掌握，评价可控

外部环境全管控：外部关系和供应商历史纪录在线明细可查，合作可控

全数字化开闭店管理：精细作业，效能升级

开闭店管理是“计划执行”的重要组成部分，全数字化工程部将全部物业运维工作系统的数据化，并再行提取分析重构，通过“智慧工作历”的赋能，让物业管理层人员摆脱传统模式下疲于“救火”、忙于解决临时性事件的工作状态，大幅提升管理能力，实现“总控报警、总控调度、高效流转”的组织驱动力，落实精细化管理要求。

开闭店业务整合集团与项目的双重需求，通过PC端系统与手机端APP的联接，保证管理者、中控层与末端专业技工的工作思路同频、内容同步，同时把每一具体开闭店动作、反馈结果都落实到位。

1、以数据为基础的可视化工作历

工作历以时间为纵轴，梳理所有开闭店具体工作要求，同时提供大量可视化的作业，通过日报、能耗分析等内容，把环境系统当眼睛、耳朵，以大量数据为基础，对标品质、能耗，实现模式优劣评估与不间断的优化，不断降低运维难度，提升管理质量。

苏宁智云执勤工作历

2、以执行到位为目标的精细化管理

工作历的背后是强大的系统支持，每一项工作均可以落实到具体的执行人、为该执行人提供具体执行流程或标准动作，而最终该执行人的工作结果也会反馈到系统中，简而言之物业运维管理要求的计划、执行、监督、考评四个关键要素都真实落地，且保证操作无误，真正实现精细化管理。

下图即为按工作历要求，线上线下逐项完成开闭店工作的过程。

线上执行具体任务与详细执行要求

线下执行任务与工作具体要求

3、以长期提升为目标的流程检视

管理者可以通过PC端查看开店是否完成，是否按运行模式正常执行，不正常项有哪些，可以逐项查看不正常原因，根据需要决定是否纳入当日督办销项事项，后续可按督办管理流程排除问题。更重要的是，管理者可以通过大数据分析，形成具有针对性的优化方案。

传统管理场景下，因商业地产项目体量巨大、运行决策影响复杂，导致策略优化艰难，如冷站管理，机器几点开、几点关、阀门开多少、蓄冷蓄多久、具体冷站技工操作执行流程……都只能靠工程经理或暖通主管凭借经验指挥。

数字化运营提供了更多的决策依据，通过智云平台的数据分析，可以直观对比不同形式运营模式下的优劣势，提供最佳选择，使中控管理人员越来越“善于变化“。下图即为无锡苏宁实际运营中，对比不同冷站开关机模式数据，做出运营模式选择的实例。

数字化分析过程

目前平台通过大数据综合分析历史经验，整合开闭店需求、天气情况等综合因素，已经整合形成多种运行模式，且所有运行模式均支持自动运行。依靠智云平台后台的核心算法，未来还可以不断对标新的需求进行动态调整，解决了传统运营模式的弊病。

未来可期：人效能效双提升  集团项目一盘棋

在无锡苏宁、莞城万科等数字转型先行项目中全面应用，全数字化工程部将建筑运维各参与方、各要素及全过程管理纳入“可视化、模型化”平台上实现协同，有效整合原本分散的业务、联通点状数据；同时改变了传统物业组织人员芜杂、工作交叉、职责不清的状态，通过各层岗位的清晰定义以及上下游工作的咬合拉通，实现能效、人效统合提升，有效推进集团与项目管理工作一盘棋。

目前，数字化工程部已经实现"1个工程物业经理+助理同时管理3-4个项目"，管理幅度大增，管理成本显降，解除了管理资源紧缺窘境，上文分析展示开闭店管理工作的升级，仅仅是整体工作质量提升的一个侧面。

结语

在探索建筑智能运维领域发展方向的道路上，无锡苏宁、莞城万科是一个重要的里程碑，这些案例展示了通过流程、业务、乃至模式的重构与创新，工程物业管理实现全过程可知可控的可能性。秉承“与客户过日子”的独特经营哲学，博锐尚格正在积极与更多商业地产领军企业一起，探索新的行业发展模式——敬请关注建筑智能运维领域新变化！